Dieses Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Heiligenberg stellt eine klassische Bestandsimmobilie mit erheblichem Entwicklungspotenzial dar. Das Ursprungsbaujahr um ca. 1865, kombiniert mit den im Laufe der Jahre vorgenommenen Anpassungen, bietet eine solide Grundlage für eine umfassende Neuausrichtung. Die vorhandene Kombination aus Gewerbefläche im Erdgeschoss und mehreren Wohneinheiten in den Obergeschossen eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – sowohl für Kapitalanleger als auch für Projektentwickler.

Die Gesamtfläche von ca. 572,00 m² teilt sich in zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss mit ca. 130 m² sowie rund 287 m² Wohnfläche in den oberen Etagen auf. Die restlichen Flächen entfallen auf das vollunterkellerte Untergeschoss sowie Verkehrsflächen im Erdgeschoss. Ergänzt wird das Angebot durch umfangreiche Stellmöglichkeiten mit zwei Garagen, einem Carport sowie weiteren Außenstellplätzen.
Das Erdgeschoss wird derzeit gewerblich genutzt und beherbergt unter anderem einen Friseurbetrieb mit separatem Eingang sowie eine weitere Einheit (ehemalige Näherei). Die Flächen sind funktional geschnitten und verfügen über mehrere Wasseranschlüsse, was insbesondere für handwerkliche oder dienstleistungsorientierte Nutzungen von Vorteil ist. Die hohen Decken sowie die vorhandenen Strukturen bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten.

In den Obergeschossen befinden sich mehrere Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und Aufteilung. Die Wohnungen zeichnen sich durch klassische Grundrisse, teilweise großzügige Raumzuschnitte sowie historische Elemente wie Holztüren, Dielenböden und Stäbchenparkett aus. Besonders hervorzuheben ist der überdachte Balkon im ersten Obergeschoss sowie einzelne Räume mit Kachelofen. Ergänzt wird das Wohnangebot durch kleinere Apartments im Dachgeschoss.

Das Gebäude ist vollständig unterkellert und verfügt über einen charakteristischen Gewölbekeller, der neben klassischen Lagerflächen zusätzlichen Charme bietet. Insgesamt stehen im Untergeschoss sechs großzügige Kellerbereiche zur Verfügung, die vielseitig nutzbar sind. Besonders hervorzuheben ist die direkte Zugangsmöglichkeit vom Untergeschoss in den Garten sowie zur Garage über eine separate Außentüre, was zusätzliche Funktionalität und Flexibilität im Alltag bietet.

Folgende Aufteilung der Räume:
Erdgeschoss (Gewerbe):
* Gewerbeeinheit Friseursalon mit ca. 92 qm Gewerbefläche
* Großer, offener Raum
* Separater Zugang von außen
* Vermietet
* Weitere Gewerbeeinheit mit ca. 38 qm (ehemalige Näherei, derzeit leerstehend)
* Zwei Räume
* Sehr hohe Decken
* Flexible Nutzungsmöglichkeiten

Untergeschoss (voll unterkellert):
* Heizraum
* Werkstattraum
* Mehrere Kellerräume für Mieter (Holzverschläge / Kammern)
* Weiterer Kellerraum als Durchgangsbereich
* Gewölbekeller
* Separater Kellerbereich mit Öltankanlage
* Zugang von hier aus in den Garten sowie zur Garage über Außentüre

Zwischengeschoss (zwischen EG und 1. Obergeschoss):
* Separates WC auf halber Treppe innerhalb des Treppenhauses

1. Obergeschoss
Wohnung 1 (ca. 4,5 Zimmer):
* leerstehend
* Große Küche mit Essecke
* Zugang zu überdachtem Balkon
* Wohnzimmer
* Zwei Schlafzimmer innerhalb der Wohnung
* Büro / weiteres Zimmer
* Zusätzliches Schlafzimmer außerhalb der Wohnung (im Treppenhausflur)
* Bad mit Badewanne und neuer Dusche sowie separates WC ebenfalls außerhalb der Wohnung
Besonderheit:
Teilweise Nutzung über den Treppenhausflur (Schlafzimmer sowie Bad/WC außerhalb der eigentlichen Einheit).

Apartment 1 (gegenüber Wohnung 1, ca. 1,5 Zimmer):
* Wohn- und Schlafzimmer
* Bereich mit Dusche und Waschbecken
* Fischgräten-Holzparkett
* Heizungsleitungen teilweise auf Putz verlegt

2. Obergeschoss
Wohnung 2 (ca. 4,5 Zimmer):
* Küche mit Essecke (PVC-Boden)
* Wohnzimmer
* Zwei Schlafzimmer
* Kleines Büro
* Badezimmer mit Badewanne und WC
* Bodenbeläge überwiegend Laminat und Parkett
* Vermietet

Apartment 2 (gegenüber Wohnung 2):
* Kombinierter Küchen-, Ess- und Sanitärbereich (Dusche und Waschbecken)
* Wohn-/Schlafbereich mit Teppichboden
* Leichte Dachschräge

Die Bausubstanz ist geprägt durch traditionelle Bauweise mit Holzbalkendecken. Das Dach wurde teilweise erneuert, weist jedoch insgesamt Modernisierungsbedarf auf.
Die technische Ausstattung entspricht überwiegend einem älteren Standard. Die Beheizung erfolgt derzeit über eine Ölheizung aus dem Jahr 1978 (Brenner 1992), welche den aktuellen Anforderungen nicht mehr entspricht und perspektivisch zu erneuern ist. Ein Gasanschluss ist bereits vorhanden. Ebenso liegt ein Glasfaseranschluss am Objekt an.
Insgesamt befindet sich die Immobilie in einem renovierungs- und sanierungsbedürftigen Zustand. Insbesondere die Bereiche Heizung, Elektrik, Fenster sowie die energetische Gebäudehülle bedürfen einer umfassenden Modernisierung. Auch im Innenbereich sind teilweise grundlegende Maßnahmen erforderlich, einschließlich Grundrissanpassungen und der Optimierung von Sanitärbereichen.

Fazit:
Eine äußerst vielseitige Immobilie mit großem Entwicklungspotenzial in zentraler Lage von Heiligenberg. Ideal geeignet für Investoren, Projektentwickler oder Eigennutzer mit handwerklichem Geschick und dem Blick für historische Substanz. Die Kombination aus Wohnen und Gewerbe sowie die vorhandenen Flächen bieten zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten – von der klassischen Vermietung bis hin zu individuellen Wohn- und Geschäftskonzepten.

Allgemeine Objektangaben
* Wohn- und Geschäftshaus
* Baujahr ca. 1865
* Grundstück ca. 604 m²
* Gesamtfläche ca. 572 m²
* Gewerbe ca. 130 m² (EG)
* Wohnfläche OG + DG ca. 287 m²
* Untergeschoss Nutzfläche ca. 129,95 m²

Nutzung / Aufteilung
* Erdgeschoss: Gewerbeeinheiten
* Obergeschosse: mehrere Wohneinheiten + Apartments
* Kombination aus Wohnen und Gewerbe

Erdgeschoss (Gewerbe)
* Friseursalon
* Großer Raum
* Separater Eingang
* Weitere Einheit (ehemalige Näherei, leerstehend)
* 2 Räume
* Sehr hohe Decken
* Zugang über Hausflur zu OG und UG

Untergeschoss (voll unterkellert)
* Insgesamt 6 großzügige Kellerbereiche
* Gewölbekeller
* Heizraum (Ölheizung)
* Werkstattraum
* Mieterkeller (Holzverschläge / Kammern)
* Durchgangskeller
* Tankraum (Öltanks)
* Zugang zum Garten und zur Garage über Außentüre

Zwischengeschoss
* Separates WC auf halber Treppe

1. Obergeschoss
* Wohnung 1 (ca. 4–5 Zimmer)
* Küche mit Essecke
* Überdachter Balkon
* Wohnzimmer
* 2 Schlafzimmer + Büro
* Zusätzliches Schlafzimmer im Treppenhaus
* Bad + WC außerhalb der Wohnung (Zugang über Flur)
* Apartment 1 (ca. 1,5 Zimmer)
* Wohn-/Schlafbereich
* Dusche + Waschbecken
* Fischgrätenparkett
* Heizungsleitungen auf Putz

2. Obergeschoss
* Wohnung 2 (ca. 4 Zimmer)
* Küche mit Essecke
* Wohnzimmer
* 2 Schlafzimmer
* Büro
* Bad mit Wanne und WC
* Laminat / Parkett
* Vermietet
* Apartment 2
* Küche, Dusche, Waschbecken kombiniert
* Wohn-/Schlafbereich
* Dachschräge

Gebäude / Bauweise
* Holzbalkendecken
* Historische Holztüren und Holzzargen
* Teilweise sichtbares Fachwerk im Dach
* Gewölbekeller
* Holztreppe mit PVC-Belag

Außenbereich
* Garten mit Sitzplatz
* Eingezäuntes Grundstück
* Zugang vom Keller in den Garten
* Verbindung zu Garage / Carport

Stellplätze / Garagen
* 2 Garagen (Massivbau, ca. 1975–1980)
* 1 Carport
* Ca. 5 Außenstellplätze
* Garagendach mit Eternit (asbesthaltig)

Heizung / Energie / Anschlüsse
* Ölheizung (Baujahr 1978, Brenner 1992)
* Heizölverbrauch ca. 6.000 Liter/Jahr
* Gasanschluss vorhanden
* Glasfaseranschluss vorhanden
* Warmwasser teilweise über Boiler
* Keine getrennte Warmwasserabrechnung

Fenster / Innenausbau
* Überwiegend alte Holzfenster (2-fach verglast)
* Bodenbeläge: Dielen, Parkett, Teppich, Laminat, PVC
* Radiatoren in den Einheiten

Dach
* Teilweise erneuert
* Straßenseite: ältere Biberschwanzziegel
* Gartenseite: neuere Ziegel
* Dachspitz begehbar
* Dämmung vermutlich älter

Sanierungsbedarf
* Heizung vollständig zu erneuern
* Dachsanierung inkl. Dämmung erforderlich
* Fenster überwiegend zu erneuern
* Elektrik vollständig zu erneuern (keine FI-Schalter)
* Innenbereiche umfassend renovierungsbedürftig
* Grundrissoptimierung teilweise sinnvoll
* Energetische Sanierung erforderlich
* Entsorgung Eternit (Garage)
* Keller ggf. Drainage sinnvoll

Besonderheiten
* Historische Substanz mit Entwicklungspotenzial
* Kombination aus Wohnen und Gewerbe
* Mehrere Einheiten vorhanden
* Teilweise vermietet
* Zentrale Lage in Heiligenberg
* Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten für Investoren oder Eigennutzer